Le potentiel d’avenir des NFT dans le droit immobilier
Au-delà du marché des NFT artistiques (Crypto-art, collections) la technologie des jetons non-fongibles à un potentiel dans le monde juridique qui semble révolutionnaire. Ces certificats transférables à l’infini et garantissant un historique parfait des transactions peuvent permettre de nouvelles solutions à de vieux problèmes juridiques et, en particulier, le droit de propriété. Si vous avez pu lire notre article sur les apports des NFT dans notre monde, nous viserons ici le potentiel de cette nouvelle technologie dans le droit notarial.
Un point sur le rôle du notaire
Le métier de notaire, dans le sens qu’on l’entend aujourd’hui, existe depuis l’Empire romain et a traversé les siècles en France jusqu’au décret du 2 novembre 1945 qui réglemente actuellement la profession. L’état confie à ces officiers ministériels la charge de rédiger et de certifier certains actes juridiques importants. Si nous pensons surtout aux notaires pour les transactions immobilières, ceux-ci interviennent aussi pour d’autres situations : contrats de mariage, testament, constitution ou encore fusion de sociétés.
Ils prennent un rôle de certificateurs légaux, donnant à l’acte demandé par leurs clients une valeur supérieure à toute autre preuve dans le cadre d’un litige sur une transaction. Par exemple, dans le cadre d’une contestation de propriété immobilière, la partie qui possède un acte notarié de propriété régulier sera toujours gagnante sur une partie ne possédant que des preuves dites « simples » (témoignage, document d’un agent immobilier etc). Cette force de l’acte suppose donc un contrôle parfait du notaire qui va certifier les informations contenues dans chaque acte qu’il authentifie et vérifier le consentement et l'autorisation de tous ses signataires.
Il est alors assez facile de rapprocher la technologie des NFT et de la blockchain dans une volonté de simplification et d’accélération des transactions, notamment en matière immobilière.
Les NFT rendent-ils les notaires obsolètes ?
Il est assez fréquent de lire que la technologie NFT est comparable, dans sa caractéristique importante de certification, à un acte notarié par la sécurité qu’elle offre. Plus encore, certains défenseurs de la technologie blockchain affirment que les NFT peuvent progressivement remplacer ces actes traditionnels dans la confiance du public, car les enregistrements sont conservés dans des chaînes de blocs vérifiées par des centaines d’opérateurs et immuables par leur nature. La chaîne de bloc deviendra alors le nouveau registre mondial des transactions et un mode de preuve incontestable dans le cas de litige.
Plus concrètement, l’on reproche souvent aux notaires une lenteur administrative et un coût qui serait moindre avec la technologie NFT. Pour une transaction immobilière
Cependant, il est nécessaire de relativiser ces prétentions dans le cadre de la comparaison avec les notaires, car cela ne prend pas en compte le rôle du notaire en tant qu’officier ministériel comme nous l’avons vu plus haut.
En effet, le travail d'un notaire public consiste non seulement à certifier une signature et à vérifier son appartenance à une personne déterminée, mais aussi à juger de la capacité du signataire et à vérifier la légalité de l'opération. Au-delà d’un certificateur, le notaire est aussi un conseil juridique qui est déontologiquement attaché à faire au mieux pour ses clients et expliquer les difficultés de telle ou telle opération.
Quant aux délais il convient d’indiquer que pour la grande majorité du temps il s’agit de dispositions légales de contestation offertes aux tiers à l’action de transaction et non de délai de traitement par le notaire de la transaction. Pour le coût, si les frais correspondent plus ou moins à 10 % d’un prix d’achat en matière immobilière, la part du notaire ne s’élève qu’à 1 %, le reste étant des frais d’enregistrement et taxes diverses.
Il faut donc s’intéresser aux apports que pourraient amener les NFT aux notaires ainsi qu’aux acteurs du droit de la propriété.
Le potentiel des NFT dans le droit notarial
Deux branches du droit notarial semblent particulièrement intéressantes du point de vue de l’apport possible des NFT : le droit des successions avec les testaments et le droit immobilier avec les actes de propriété.
Vers des testaments NFT ?
L’application est simple : une personne souhaitant enregistrer son testament créé un NFT (son fichier écrit et signé dans les règles). Celui-ci ne pouvant être consulté, car il est obligatoirement secret jusqu’à la mort, il convient de le placer dans une plateforme sécurisée qui conserve le NFT « fermé » à la manière des capsules temporelles virtuelles de Ternoa (des NFT qui s’ouvrent après une période donnée). Il est alors ensuite nécessaire de conditionner l’ouverture du NFT par un smart-contract lié au registre national des décès.
Ainsi, à travers ce système, il a été proposé par différents auteurs d'abolir l'obligation, pour les testaments authentiques, d'avoir recours à un second notaire et à deux témoins (il s'agit de la forme légale aujourd'hui) . Cette proposition illustre la volonté d'augmenter la disponibilité du service notarial grâce à un formalisme simplifié.
Certains pourraient y voir une réponse au développement d'un nombre croissant de plateformes numériques déterminées à redistribuer les cartes, comme la start-up Testamento, qui propose un service de testament en ligne. Bien que ces plateformes soient obligées de travailler avec les notaires, ceux-ci ont montré leur inquiétude dans leur congrès national de 2021 en répétant que toute leur profession devra redoubler d'efforts pour ne pas rater ces événements. Cela démontre donc une réelle révolution dans le monde pourtant ancien du notariat.
Des titres de propriété sous forme de NFT pour l’immobilier ?
S’il existe un marché de NFT en immobilier virtuel dans le metaverse (Decentraland, Sandbox etc…) nous sommes encore loin de posséder chacun des NFT de nos biens immeubles. Pourtant, il est tout à fait possible aujourd’hui d’investir dans l’immobilier réel avec des NFT.
Théoriquement, votre NFT peut être la preuve d’achat de votre bien immeuble avec toutes les garanties qu’offre la blockchain (sécurité, certification et quasi-immédiateté). L’achat du NFT étant alors considéré par les deux parties à la transaction comme un acte de propriété.
Cependant, cet acte n’est pas opposable aux tiers s’il n’a pas fait l’objet d’une publicité foncière qui est faite par le notaire. Cette publication empêche les autres personnes de revendiquer la propriété du bien pour une raison ou une autre (prescription acquisitive, vente non parfaite etc…). Et cela est très important, car un propriétaire mal intentionné pourrait vendre plusieurs fois le même bien, ce qui est impossible avec l’intervention d’un notaire. Malgré cet impératif légal, vous allez voir qu’il est possible néanmoins d’utiliser des NFT pour le marché immobilier réel.
Le phénomène de tokenisation de l’immobilier
Durant l’année 2021, des applications expérimentales de NFT ont émergé dans beaucoup de secteurs différents notamment dans le domaine du luxe. Si les différentes applications des NFT dans notre société vous intéressent, vous pouvez consulter notre article dédié.
Au niveau immobilier, on trouve de nombreux projets qui incluent les NFT allant de la construction à la vente, et même aux prêts, dans des entreprises cherchant à rationaliser les processus et à accélérer les transactions immobilières.
Dans ces expérimentations, le NFT utilisé n'est rien d'autre qu’un groupe d’informations d'identification numériques uniques de propriété, réelles ou virtuelles, qui sont stockées dans un registre blockchain. Comme nous l’avons vu, cela réduit théoriquement le risque de dommages frauduleux et améliore la capacité du propriétaire à prouver qu'il possède réellement quelque chose.
Mais lorsqu'il s'agit d'immobilier, la question est beaucoup plus complexe. Il existe en fait deux types de tokenisation immobilière : ceux qui portent sur un bien complet et ceux portant sur une propriété partielle fractionnée.
La tokenisation en fractionné va virtuellement diviser en dizaine, centaines voire milliers de parts la propriété d’un immeuble (ex : vous avez 1 NFT sur 100 => vous possédez 1% de l’immeuble). Dans le principe, Il est assez similaire à une plateforme de financement participatif ou à une structure en société par actions ou parts (une société civile immobilière par exemple). L'exemple le plus connu de ce système d'investissement est sans doute la plateforme américaine RealT.
Chaque copropriétaire dispose donc d'un certain nombre de jetons représentant des parts dans le projet, en fonction de la structure de l'investissement. Cette tokenisation d’un bien immobilier est déjà utilisée dans des cas limités dans le secteur immobilier. Elle nécessite la création d’une société de gestion qui va recueillir les avis des copropriétaires à la manière d’un syndic. Dans ce cas, la société détient l’acte de propriété.
La tokenisation d’un bien complet, en revanche, ne peut fonctionner que si l'acte réel de propriété est converti en NFT. Ceci est encore extrêmement difficile à réaliser en raison de l'environnement réglementaire de l'investissement immobilier. En effet, le NFT ne sera pas considéré comme l’acte de propriété en lui-même, mais comme un enregistrement, une copie de celui-ci. En fin de compte, une nouvelle classe d'actifs doit être créée pour que ce jeton ait une portée juridique plus importante.
