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L'immobilier et les NFT
Présentations

L'immobilier et les NFT

Par 20 octobre 2022101 vues

Introduction

Investir dans l'immobilier peut paraître risquer et résonne comme un investissement colossal nécessitant apport élevé et endettement personnel, voyons comment la blockchain et la tokenisation peuvent résoudre cette problématique !

Malgré les récentes crises sanitaires et économiques l’immobilier apparaît désormais principalement comme une valeur refuge. Ces valeurs qui nous assurent que nous pourrons couler de beaux jours sans se soucier des périodes sombres qui impact tous les secteurs lors d’une crise financière.

En 2022 les biens immobiliers se font rares et chers. Avoir un logement est une chose, investir dans le but d’en tirer des revenus en est une autre. Une demande croissante à quoi vient s’ajouter le manque de construction et de rénovation du parc immobilier mondiale faisant exploser les prix.

En 10 ans, les prix moyens de l’immobilier ont largement progressé en France métropolitaine. Selon l’INSEE, l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 22% entre 2010 et 2020, pour l’ensemble du territoire métropolitain, tout type d’habitat confondu (maison et appartements, neufs et anciens). Alors que l’indice des prix des logements (neufs et anciens) était de 96,7 au 1er trimestre 2010, il culminait à 117,9 au 3e trimestre 2020. Il faut toutefois noter que cette augmentation n’a pas été linéaire. Après une forte hausse de près de 11,3% entre 2010 et 2011, le marché immobilier a connu une phase de récession.

À sa valeur plancher au premier trimestre 2015, l’immobilier français a peu à peu repris des couleurs, et n’a plus cessé de progresser depuis. Côté crédit immobilier, les taux devraient rester bas du moins pour le moment. En effet, la Banque Centrale Européenne a annoncé une série de mesures destinées à encourager les crédits aux entreprises et aux particuliers, confortant, dès lors, l’immobilier comme une valeur refuge.

Malgré toutes les conditions qui placent l’immobilier en tête des meilleurs investissements à effectuer, il est souvent complexe pour une personne lambda d’effectuer un crédit à cause d’un apport trop important ou d’échéances trop élevé qui viendrait considérablement faire chuter son niveau de vie. Avec l’achat traditionnel, l’investissement immobilier est réservé aux personnes disposant d’un budget significatif ou de la possibilité de souscrire un prêt bancaire.

Les NFTs immobiliers permettent de faire tomber ces barrières financières qui entravent les « petits » investisseurs. En effet, les NFTs immobiliers d’un bien fractionné sont beaucoup plus accessibles financièrement.

Ainsi, un investisseur aux ressources limitées peut tout de même accéder à la propriété. Cela peut lui permettre de commencer à faire travailler son argent et ainsi lui « mettre le pied à l’étrier ». Il fait ainsi fructifier son capital sans avoir à porter un lourd fardeau de dettes.

La blockchain pourrait se rendre utile dans tout un tas de domaine comme la traçabilité des titres de propriété, la sécurité des transactions ainsi qu’investir à plusieurs ou même réduire considérablement les coûts des services. L’achat traditionnel d’un bien immobilier s’accompagne de longues procédures contractuelles qui impliquent différents acteurs (notaire, agent immobilier, etc.). En plus de prendre du temps, ces démarches font peser un poids financier relativement lourd sur l’acheteur et le vendeur. À terme, la technologie de tokenisation immobilière pourrait fonctionner à l’aide de contrats intelligents. Dans le cas d’une opération immobilière, l’utilisation des smart contracte pourrait révolutionner l’ordre établi. Avec la blockchain, les transactions pourront être plus rapides et moins coûteuses, mais tout aussi sécurisées.

Penchons-nous dès aujourd’hui sur le fonctionnement de ces boîtes innovantes du Web 3.0 qui nous assurent de pouvoir investir dans l’immobilier grâce à notre cryptomonnaie afin d’en toucher des revenues.

Le principe de Tokenisation

Le lien entre NFT et immobilier passe par un concept appelé tokenisation. Vous l’avez compris, un NFT constitue le titre numérique de propriété d’un bien physique ou non. Ce principe peut facilement s’appliquer au domaine de l’immobilier où la propriété représente un enjeu majeur. La tokenisation d’un bien immobilier consiste à diviser un bien physique réel en un ou plusieurs NFT qui seront inscrits sur la blockchain.

Traditionnellement, les propriétaires d’un bien sont désignés dans l’acte notarié. Dans le cas d’un NFT immobilier, la propriété du bien est accordée aux détenteurs de ces NFT et authentifiée publiquement sur la blockchain. Précisons à nouveau que la tokenisation de l’immobilier n’a rien à voir avec le métaverse. Le métaverse constitue un univers totalement virtuel dans lequel vous pouvez éventuellement acheter et vendre des biens immobiliers.

À l’inverse, la tokenisation de l’immobilier consiste à « mettre » un bien réel sur la blockchain.

Il existe deux façons de tokeniser un bien immobilier

  • La tokenisation de la propriété fractionnée (FO)

Avec la tokenisation en propriété fractionnée, le bien est divisé en plusieurs jetons numériques. Un seul bien peut être fractionné en dizaines, voire en milliers de jetons NFT. Chaque détenteur de ces jetons immobiliers possède donc une part du bien physique. 

Par exemple, si un bien est composé de 1 000 jetons et que vous en possédez 20, vous possédez en fait 2 % du bien immobilier. En cela, acheter des NFT FO s’apparente en quelque sorte à acheter des parts sociales dans un fonds d’investissement immobilier ou une SCI (société civile immobilière). La différence majeure est que les jetons immobiliers sont enregistrés et authentifiés sur une blockchain publique.

  • Et la tokenisation de l’actif entier (AE)

Avec la tokenisation de l’actif entier, c’est l’intégralité du bien qui doit être transposé en NFT. 

Dans les faits, cela reste encore difficilement réalisable à cause de l’environnement réglementaire complexe qui régit les investissements immobiliers. À ce jour, la réglementation ne permet pas de convertir l’acte de propriété lui-même en NFT, mais seulement d’enregistrer une copie de l’acte sur la blockchain.

Les différents acteurs de l’immobilier 3.0

  • Propy

Propy est un projet lancé par Natalia Karayaneva en 2017 sur la blockchain Ethereum. 

Sous forme d’une plateforme décentralisée, Propy se donne pour tâche principale d’automatiser l’achat d’une maison en permettant l’ensemble du processus d’être plus rapide, plus simple et plus sûr. Avec la mise en place des NFT de propriété, la plateforme espère rendre l’investissement dans l’immobilier beaucoup plus liquide.

Tout le processus d’automatisation de Propy passe par la mise en place des contrats intelligents. Ces contrats blockchainisés utilisés dans les investissements immobiliers tokenisés éliminent l’intermédiaire, permettant uniquement aux transactions de pair à pair de se dérouler. Cela réduit considérablement le risque de contrepartie et renforce la confiance des petits investisseurs.

Propy utilise un jeton qui se nomme PRO dont l’offre maximale est plafonnée à 100 000 000 jetons. Actuellement, il y aurait 73 851 416 PRO en circulation sur le marché. La crypto se place actuellement à la 378ème place sur coinmarketcap et le token n’a jamais retrouver le sommet atteint au lancement du projet. Propy semble bien implanter (depuis 5 ans déja) pour perdurer dans cet écosystème.

  • RealT

RealT a été créée en 2019 par Rémy et Jean-Marc Jacobson, grâce à une loi américaine reconnaissant la vente de parts d’entreprises sous forme de tokens. Ainsi, un acheteur de Realtokens possède légalement une part de l’entreprise qui possède elle-même des biens immobiliers. RealT fonctionne sur le réseau Ethereum (ETH) ainsi que la Gnosis Chain, connue également comme le réseau xDai. RealT propose d’exploiter la blockchain pour tokeniser l’immobilier. Ainsi, elle rend accessible l’immobilier américain à partir de 50 $.

Pour le moment, RealT opère exclusivement aux États-Unis et principalement dans le Michigan dans la ville de Detroit ce qui leur permet de proposer des rendements supérieurs à 10 % en louant les biens vendus. Ils ont pour objectif d’être présents dans tous les États-Unis et, à terme, dans le monde entier.

Au-delà de l’opportunité très intéressante d’investir pour quelques dizaines d’euros dans des propriétés aux États-Unis, RealT vous fait entrer dans le monde de la finance décentralisé !

Vos loyers peuvent vous apporter des intérêts en utilisant la blockchain pour prêter votre argent avec Compound ou Aave. Vous pourrez aussi réinvestir automatiquement ces montants dans d’autres propriétés, ou encore emprunter de l’argent en garantissant le prêt avec vos propriétés. Aujourd’hui, la majorité des investissements de RealT se trouve à Detroit, ce n’est pas pour autant que vous devez investir sur tous les projets. Vous vous retrouverez anormalement exposé à Detroit. Il faut rappeler que Detroit est une ville qui a été lourdement sinistrée (la ville a fait faillite !) lors de la crise de 2008-2009. Elle représente une opportunité, mais aussi un risque !

L’équipe de RealT en a conscience et à lancer des ventes à Chicago dès janvier 2021 et compte bien continuer à diversifier les investissements !

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Par ailleurs, les fondateurs et les membres de l’équipe RealT le répètent sans arrêt, ne mettez pas toutes vos économies dans RealT. Diversifiez vos investissements cela est très important. Récemment RealT à lancer sa propre plateforme d’emprunt décentralisé « RMM » grâce à de l’immobilier belle et bien réel. Il sera alors possible d’emprunter des cryptomonnaies, grâce à des biens du monde réel.

  • Keys

Keys est un projet français très similaire à son homologue RealT. La tokenisation y est de mise et les utilisateurs peuvent investir le montant de leur choix à partir de seulement 1€ ce qui représente tout de même un énorme changement par rapport à d’autres plateformes du même genre.  « keys.fr est une solution simple et efficace d'investissement immobilier fractionné en security tokens » déclarent les fondateurs. Le projet est tout récent et vient de dévoiler son whitepaper.

Le réseau sélectionné pour gérer le système de Keys n’est autre que Polygon et son jeton le Matic. Un choix important puisque l’avantage face à ses concurrents et la presque gratuité des transactions en utilisant le réseau Polygon. L’entreprise explique quel compte se rémunérer à l’aide des 9% de frais du montant de l’achat de chaque propriété et donc promet à ces utilisateurs de n’appliquer aucuns frais, ni à l’entrée ni en sortie, ni sur les plus values réalisées.

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1 key = 1 part de 1€ d'un bien immobilier

Les utilisateurs peuvent mettre la main sur une Key pour 1€ et récolter des rentes locatives en crypto au prorata de leur investissement de départ.

Exemple : un bien immobilier acheté 100 000€ sera divisé en 100 001

Admettons que tous les mois, ce bien rapporte 500€ de revenus locatif. Un utilisateur qui achète 10 000 keys possède alors 10% de la société à laquelle appartient ce bien, et reçoit donc 10% des loyers de ce bien, 50€ par mois directement sur son wallet crypto. Il a ensuite la capacité de revendre ses keys à n'importe quel moment afin d’encaisser une plus-value potentielle. Dans le cas d'une revente du bien immobilier, il recevra 10% du prix de la vente dans son wallet.

Keys s’occupe de tout pour libérer les investisseurs :

Recherche de biens, travaux, gestion locative, relations avec le notaire, taxes diverses... Les utilisateurs n'ont plus qu'à prendre leurs parts du parc immobilier qu’offre le site et peuvent recevoir les revenus locatifs dès le mois suivant leur investissement. Un des avantages de la tokenisation immobilière, par rapport à l'investissement immobilier traditionnel, est le fait de cumuler les revenus sur la durée, les intérêts composés.

Quant au token de l’écosystème, il s’agit du $keys, le token permet aux utilisateurs la possibilité de participer activement à la mise en place de l’écosystème. Les détenteurs auront le droit de vote et la possibilité de participer aux futures décisions, des accès privilégiés ainsi qu’une priorité sur les investissements.

Conclusion

Bien que l'immobilier traditionnel risque de rester durant encore quelque bonne année sur le devant de la scène, cela ne saurait tarder que les plateformes de tokenisation des actifs tel que dans l'immobilier prenne le dessus. Il y a peut-être un coup à jouer sur ces nouvelles plateformes afin de cumuler les intérêts. C’est un système ingénieux reposant sur la technologie NFT qui permet en fin de compte à petit comme grands investisseurs d’y trouver son compte.

Nous assistons et allons assister à de plus en plus de mises en application des NFTs aux mondes réels et ça ne peut qu'apporter un nouveau souffle bénéfique pour tout l'écosystème web 3.0.

DepSickSociety
Rédacteur

Enthousiaste et entrepreneur du web, passionnés des arts et des sciences, chasseur de nft et investisseur en crypto